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目前分類:法拍屋小常識 (3)

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解讀法拍屋筆錄內容載明「租賃關係」  

法拍屋筆錄內容載明「租賃關係」
               前幾日網友看到一則新聞,問,有一間法拍屋在執行點交時,現住人向媒體訴說,他們是如何受委屈,並遭受不公平待遇....等。實務上,司法人員前往查封房屋時,會詢問現住人或債務人相關之法律關係以及使用情形,當場做成筆錄並簽名。現住人於查封當時曾表明,因房屋的原所有權人向其借錢,故而以「以債抵租」方式佔有該不動產,居住其中。然~現住人又無法提出原所有權人任何借款證明。不知各位如何看待這個新聞事件~

ㄧ、民法第425條立法意旨(買賣不破租賃):

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法拍屋之執行名義為「分割共有物」!  

                 法拍屋之執行名義若為分割共有物」時,實務上較常見多為繼承人繼承一筆或多筆土地,一棟建物或多棟建物而無法達成協議時,訴請法院為裁判分割。而法院審理不動產分割時,多因原物分配顯有困難,得採取變價分配。變賣分割共有物,取得價金後,按各個共有人之持分比例分配價金,以示公平原則。這也就是我們所看到法拍屋的執行名義為分割共有物的原因。說明如下:

一、不動產所有權的形態,有「單獨所有」及「共有」之分;而共有又可分為「分別共有」及「公同共有」。形成不動產共有的原因,如:繼承、共同投資…等。
            共有人如果不願繼續共有,可以透過分割,請求分割共有物。

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法拍屋點交與不點交的差別 (使用權交付) ?  

法院公告筆錄載明不點交民法第425條「買賣不破租賃」,法律為了保護經濟上的弱者(房客);房東縱將房子出售他人,房客原有的租約不受影響,租期還有多久?租金月付多少?都不能改變,只是房東換人而已。得標人成為新房東,如果要求法院強制將房屋點交給得標人,就違反了民法第425條,所以拍賣時,法院一定會公告「第三人承租中,拍定後不點交」。

得標人如要房客提早交屋給他,這時就要與房客協商,取得對方的同意;甚至要貼補些搬遷費,來彌補搬家的麻煩與損失。

法院拍賣除了分「有點交」與「不點交」外,實際上點交與不點交還會互相有變化,目前拍賣案件點交狀況形形色色,較常見的幾種類型

一.可確定點交

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