法拍屋女王

 
法拍屋筆錄內容載明「租賃關係」
               前幾日網友看到一則新聞，問，有一間法拍屋在執行點交時，現住人向媒體訴說，他們是如何受委屈，並遭受不公平待遇....等。實務上，司法人員前往查封房屋時，會詢問現住人或債務人相關之法律關係以及使用情形，當場做成筆錄並簽名。現住人於查封當時曾表明，因房屋的原所有權人向其借錢，故而以「以債抵租」方式佔有該不動產，居住其中。然~現住人又無法提出原所有權人任何借款證明。不知各位如何看待這個新聞事件~
ㄧ、民法第425條立法意旨(買賣不破租賃):
   《民法》第425條第1項之規定，係為保護承租人之地位，避免租賃契約存續期間因出租人恣意轉讓其不動產而損及承租人之權益，故規定縱使出租人(房東)將其所有之不動產轉讓他人，其租賃契約於承租人與受讓人間仍繼續存在。意即，受讓該不動產之受讓人，仍應繼受原出租人與承租人間之租賃關係（即一般所謂「買賣不破租賃」）。惟「買賣不破租賃原則」具有債權物權化之效力，故在長期或未定期限租賃契約之情形，為求權利義務內容合法明確，須附「公證契約」。實務上，為避免債務人因積欠債務而受強制執行時，為了妨礙債權人強制執行，而與第三人虛偽訂立長期或不定期限之租賃契約等弊端，爰於民國88年間修法時，增訂《民法》第425條第2項規定。具體言之，如該不動產之租賃期間為「未定期間（即包括《民法》第422條規定之『超過1年而未訂字據者』）且未經公證」或「5年以上訂有字據但未經公證」者，均無《民法》第425條第1項「買賣不破租賃原則」之適用。
二、解讀法拍屋筆錄內容載明「租賃關係」不點交之疑義:
(一)租期於查封後 拍定前已屆滿之不動產：
民法第451條：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」在租約到期後，承租人繼續繳納租金，而出租人默然接受，即使雙方沒有訂立契約，期契約仍為成立，並視為不定期限繼續之租賃契約。
最高法6 7年8月2 9日民庭會議決議，若租期屆滿在查封後、投標前之不動產，即使債務人未依民法第4 5 1條規定為反對之意思表示，承租人仍不能主張適用更新為不定期租約的規定。拍定人在取得權利移轉證書之後，應盡速以存證信函的方式向承租人表示不續租的意思表示，倘若~承租人仍不搬遷，此時~拍定人可以主張承租人無權占有，訴請承租人返還房地。
(二)以債息抵租或是以債抵租等模式：(法拍屋不點交，較常見之態樣)
依據最高法院45年度台上字第590號判例，以債息抵租或以債抵租等模式應排除在買賣不破租賃的範圍之內。也就是說，承租人和債務人之租賃契約即使真實，承租人仍應重新依租約給付租金給拍定人。除非拍定人有依民法第3 0 0條規定，願意承擔原屋主之借貸債務，才需承擔以借貸之利息抵付租金之效果。
【45年台上字第590號】 承租人以金錢貸與前業主，約定將息抵租，是債之關係僅發生在承租人與前業主間，故在租賃關係存續中，前業主縱將租賃物讓與第三人，除非有民法第300條所定之債務承擔情形外，原約定對該第三人是無效的。
(三)租金於租賃契約訂定時預先一次付清：
承租人與原出租人於租賃契約中約定租金一次付清，則承租人已履行其給付租金的義務，自無要求其再增加租金的道理。此時拍定人之損失只能依不當得利或其他法律關係向原屋主請求返還自拍定日起 承租人給付之租金。
(四) 約定以押金之利息抵付租金：
押金的約定雖然通常載明在租賃契約內，但實務上認為押金的目的係在擔保租賃契約的履行，為租賃契約外的另一個契約，其性質為要物契約，以金錢之交付為成立要件。如果承租人交付押金於原出租人，但原出租人並無交付押金於拍定人，依押金契約的要物性，拍定人並無從取得押金之利息，承租 人自然不能主張以押金的利息抵付租金。
(五)法院裁定除去租賃權的不動產： (法拍屋不點交更改為點交)
(1)抵押權設定後成立之租賃關係： (租賃契約成立之先後)
《辦理強制執行事件應行注意事項》第57點第4款規定：「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上設定地上權或其他權利或出租於第三人，因而價值減少，致其抵押權所擔保之債權不能受滿足之清償者，執行法院得依聲請或依職權除去後拍賣之。」
而聲請法院除去租賃權須符合下列要件：
a.當不動產在設定抵押權之後又與第三人成立租賃關係
b.因租賃權影響到抵押權的清償時。執行法院得依職權或當事人之聲請，裁定除去第三人之租賃權。

 
旺旺蔡家入住的「潤泰敦仁」12樓鄰居戶淪法拍
北市知名豪宅「潤泰敦仁」首次出現在法拍市場，根據台北地院公告，12樓戶5月底將法拍，一拍底價3.5億元，債務人為前幸福人壽董座鄧文聰、鄧任鈞兩人，但法拍業者預估，一拍底價高於市價，要脫手有難度。
「潤泰敦仁」12樓戶坪數約177坪含2個車位，一拍底價3.5億元，預計5月22日進行一拍，債務人為前幸福人壽董座鄧文聰、鄧任鈞兩人，因抵押強制執行，債權人是國泰世華銀行。

 
                 法拍屋之執行名義若為「分割共有物」時，實務上較常見多為繼承人繼承一筆或多筆土地，一棟建物或多棟建物而無法達成協議時，訴請法院為裁判分割。而法院審理不動產分割時，多因原物分配顯有困難，得採取變價分配。變賣分割共有物，取得價金後，按各個共有人之持分比例分配價金，以示公平原則。這也就是我們所看到法拍屋的執行名義為分割共有物的原因。說明如下：
一、不動產所有權的形態，有「單獨所有」及「共有」之分；而共有又可分為「分別共有」及「公同共有」。形成不動產共有的原因，如：繼承、共同投資…等。
            共有人如果不願繼續共有，可以透過分割，請求分割共有物。

 
法院公告筆錄載明不點交。民法第425條「買賣不破租賃」，法律為了保護經濟上的弱者(房客)；房東縱將房子出售他人，房客原有的租約不受影響，租期還有多久？租金月付多少？都不能改變，只是房東換人而已。得標人成為新房東，如果要求法院強制將房屋點交給得標人，就違反了民法第425條，所以拍賣時，法院一定會公告「第三人承租中，拍定後不點交」。

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法拍屋公告內容，總讓人傻傻分不清楚
問:經查法院的資料表示第三人○○○基於租貸關係占有中，租期自104 年7 月1 日起，迄107 年6月30日止，租金每月25,000元，現場為營業用。○○○係向第三人吳○○承租，原出租人為實質債務人蕭○○，原租約係自103 年9月15日至108 年6 月16日止。雖目前該租賃關係是除去狀態，但爾後有該命令業經撤銷或廢棄確定，則不點交！

買法拍頂樓留意增建是否列入
現場觀察堪用程度第3人出資興建不列入查封

敦南藝術館3拍脫標~法拍不寂寞！高價宅有11個標封在最近真的算盛況啦！
發稿日期： 民國103年9月24日 台灣房屋加盟事業總部-智庫洪佩君
台北市敦化南路的知名豪宅國美敦南藝術館，今(24)日法院三拍，樓層10樓，面積169.56坪，底價1.4848億，下殺到每坪105萬元，
吸引11封標單搶標，最後由三家法人公司聯合以總價1.7611億，每坪127.3萬元拍走，溢價率18.6%。

俗話說「千金買厝，萬金買厝邊」，買房也要多關注鄰里千萬不要買錯邊哪~
嫌惡設施搬家行情漲 景美11號公墓一搬漲3成
發稿日期： 民國103年9月12日 智庫執行長 劉怡蓉
第一殯儀館遷不遷還沒定論，已經引起民眾對周邊房市變化的關注，因為殯儀館、公墓等嫌惡設施，是一般民眾購屋不討喜的
「厝邊」。根據台灣房屋智庫調查，「一殯」周邊房價與區域價差達11.16%，桃園市殯周邊房價與區域房價更有2成差距。
其實，近來來雙北有積極遷移市中心的嫌惡設施，譬如102年遷移北市景美11號公墓、內湖第2甲公墓以及板橋垃圾轉運站，103
年遷移的土城公墓，進一步觀察遷移後房價變化，台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，景美11號公墓在102年拆遷，福興路價格就比
前一年(101年)漲29.43%；其次是今年四月剛遷移完成的土城公墓，漲幅達15.91%，顯見嫌惡設施搬遷當年在價格上的反應最明顯
。
張旭嵐表示，由於文山區墳墓多，導致周邊房價偏低，且福興路原本單價就低，一旦遷走，「眼不見為淨」，降低購屋者的排
斥感，對周邊房市有具體帶動作用。而土城公墓不僅遷移，還將蓋設土城醫院，對於土城的醫療便利有明顯提升，因此也立即反
映在房價上。
另外除了公墓之外，垃圾轉運站也因為衛生問題，因此對房價有影響，因此位於板橋華東街的垃圾轉運站在民國102年遷移之後
，對華東街的環境衛生也有幫助，房價行情提升4.62%。台灣房屋板橋特區店東陳基鐿表示，垃圾轉運站對房價影響性並不像公墓
等嫌惡設施大，不過搬遷之後附近物件的去化速度加快至少四分之一到三分之一。
台灣房屋大直店店東卓偉程表示，靠近福地的住宅雖然仍有漲幅空間，但漲幅比例或速度都不如一般地段，尤其若墳墓分次遷
移沒有完全遷移完，委售期都會比一般住宅長兩到三倍，增值性和轉售空間都會受限。張旭嵐提醒，部分嫌惡設施地屬偏遠，尤
其一般公墓多靠山區，或離市區較遠，因此即使嫌惡設施已遷移，仍要注意生活機能和交通的便利性，如果本身喜歡寧靜，住家
也不會潮濕，這些地區的價格門檻低，對經濟能力有限的年輕族群而言，反而是入手的選擇。

7月「價跌量盤」低單低總低坪產品有銷103-07-31
智庫發言人張旭嵐 經理江怡慧
台灣房屋統計內部成交資訊，六大都會區7月房市交易熱度，交易量較上月跌7.36%，其中高雄量跌最多，達15.27%，台中減11.25%，新竹減少7.4%；至於房價部分，平均下滑1.5%，台北價跌4.35%，台中減4.27%，桃園價跌3.3%，但高雄反價漲4.48%，新北平盤小漲0.51%。整體而言，7月全台房市呈現「量跌價盤」格局。
台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，打房政策影響購屋意願，加上七月底進入農曆鬼月淡季，各都皆出現明顯量跌，其中台中、高雄量跌價多，主要因為中南部房價基期低，負擔輕，屋主不急售，因此價格下修意願不高。台北市場買盤回歸自用族群，偏好低單價或低總價物件，因此成交價格下修，觀察成交總價帶，台北市1200-2500萬，新北市600-1500萬市場接受度高，成交機率大。