法拍屋女王

買法拍頂樓留意增建是否列入

現場觀察堪用程度第3人出資興建不列入查封

2014年09月27日【蘋果地產】
位頂樓的法拍屋，若樓上有增建物，對許多投標人是種吸引力，因為其增建對樓下房子有防漏水、隔熱省電的功能。而多出的使用空間，自用、出租皆便利。專家提醒，若法拍屋公告的查封範圍有含增建，要注意是否點交，因並非所有增建物，都會列入查封範圍。

想投標法拍屋，除了到各法院公布欄瀏覽法拍屋資訊外，也可搜尋司法院法拍屋網站。任何一個法拍物件，幾乎都包括土地和建物。山水資產副總經理丁建生表示，法拍物件都是個別（土地、建物）出價，然後合併拍賣，而民眾也可從中瞭解，該物件是否含有頂樓增建

1995年前違建列緩拆

頂樓增建因為無建築執照、無法辦理保存登記，就法令而言，就是違建。但因為某些地方違建數量太多，政府拆不勝拆。以台北市為例，若為1995年以前就存在的違建，會列入緩拆項目，但新屋主若就外部重新施工，將被納入即報即拆行列。法拍網總經理提醒，法拍屋若有頂樓增建，考慮到其耐久性，應現場觀察仍否堪用，否則拍到後，發現不堪使用卻又無法修補，將失去其附加價值。

有些頂樓的法拍物件，現場觀察到樓上有增建，但法拍資訊卻沒有登記，多是因其增建非頂樓所有人（債務人）所有，例如其增建是由第3人出資興建。「也就是增建部分，不是欠錢人的。」法拍網總經理說，當法院發現有這種情形，為避免後續產生糾紛，多不會將增建列入查封範圍內。

雖然增建不和頂樓法拍屋併付拍賣，那住在增建物內的房客，仍和拍定人息息相關。為什麼？因為增建處所使用的水電，是接自樓下（頂樓）戶，每個月的水電瓦斯費皆會寄到拍定人家中。且若增建戶和拍定人無租約關係，代表著一棟建築物內，有著少數幾個無所有權、租賃關係的房客，對該區住戶安全是個不穩定因素。 

房客租賃可持續收租

台灣房屋法務專員游璿樺說，此時拍定人可用切斷水電供給，當作談判的籌碼，要求頂樓戶簽訂租約，或是搬離。若增建物屬「併付拍賣」，但因其內房客和債務人原有正當租賃關係，法院也會判定不點交，拍定人可在租期內持續收租，之後要求再要求搬離，寬頻房訊業務部副總經理陳俊隆說，屋主若想收回自住，可提出民事訴訟，但若想省麻煩，可給予一筆搬家費。
由第3人出資興建的增建物，若隨著債務人不動產一同被查封拍賣，出資者可主張拍賣無效，但其案例相當稀少。只是法院若主張拍賣無效，但價金已遭拍賣分配，此時拍定人可向拍定物的債權人和債務人，追討投標時對增建物所出的價金，以保障自己的權利。 

【法拍頂樓增建】

投標前後應注意╱注意事項
投標前
◎投標頂樓物件前，先至現場觀察，有無增建
◎若有增建，觀察法拍屋資訊，頂樓增建是否列入查封範圍
◎有列入查封範圍，注意是否點交
◎無列入查封範圍，詢問由誰出資興建
拍定後
◎房客和債務人有租賃關係，可在租約期間內，持續收取租金
◎房客和債務人無租賃關係，且為點交屋，可向法院聲請，取回使用權
◎房客和債務人無租賃關係，但為不點交屋，可以斷水斷電作為談判籌碼，要求限期搬離 

【報你知】

項目╱內容
分別出價
◎投標人應對土地、建物、增建物，各自出價
◎各項價格均應超過各項最低的拍賣價格
併付拍賣
◎為節省時間與人力，債權人會要求法院，將查封的債務人其抵押不動產，合併一次拍賣
◎投標人對各宗不動產分別出價後，寫下投標總價
◎各項價格均超過個最低拍賣價的情況下，總價高者得標
資料來源：《蘋果》採訪整理