法拍屋女王

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記者張菱育／台北報導

曾在台中砸下15億元併購3家老飯店的翰詮集團董座賴營炫，其不動產又遭到金拍，位於台北市中正區仁愛路的「仁愛鴻禧」15樓，一拍底價1億6778萬元、拆算車位單價每坪約140萬元。法拍業者認為，此社區預估要到三拍，底價單價降至90萬元，較有機會脫標。

今年5月，翰詮集團董座賴營炫，其位於台中市西區的「碧根慕尼黑」社區，21樓百坪頂樓住家，總坪數約178坪，因房貸無法順利還款，已遭到銀行查封法拍，今年6月時執行二拍，由張姓自然人以3338萬元得標。

法拍屋筆錄內容載明「租賃關係」
               前幾日網友看到一則新聞，問，有一間法拍屋在執行點交時，現住人向媒體訴說，他們是如何受委屈，並遭受不公平待遇....等。實務上，司法人員前往查封房屋時，會詢問現住人或債務人相關之法律關係以及使用情形，當場做成筆錄並簽名。現住人於查封當時曾表明，因房屋的原所有權人向其借錢，故而以「以債抵租」方式佔有該不動產，居住其中。然~現住人又無法提出原所有權人任何借款證明。不知各位如何看待這個新聞事件~

ㄧ、民法第425條立法意旨(買賣不破租賃):

 
旺旺蔡家入住的「潤泰敦仁」12樓鄰居戶淪法拍

北市知名豪宅「潤泰敦仁」首次出現在法拍市場，根據台北地院公告，12樓戶5月底將法拍，一拍底價3.5億元，債務人為前幸福人壽董座鄧文聰、鄧任鈞兩人，但法拍業者預估，一拍底價高於市價，要脫手有難度。

「潤泰敦仁」12樓戶坪數約177坪含2個車位，一拍底價3.5億元，預計5月22日進行一拍，債務人為前幸福人壽董座鄧文聰、鄧任鈞兩人，因抵押強制執行，債權人是國泰世華銀行。

法拍資料顯示，法院去年6月現勘時，有名男子聲稱向債務人承租房屋及車位，租期為2017年至2035年為止，共計18年時間。不過，台北地院早在男子承租前辦理假扣押及假處份查封該物件，所以未來若是拍出，設定拍定後點交。

                 法拍屋之執行名義若為「分割共有物」時，實務上較常見多為繼承人繼承一筆或多筆土地，一棟建物或多棟建物而無法達成協議時，訴請法院為裁判分割。而法院審理不動產分割時，多因原物分配顯有困難，得採取變價分配。變賣分割共有物，取得價金後，按各個共有人之持分比例分配價金，以示公平原則。這也就是我們所看到法拍屋的執行名義為分割共有物的原因。說明如下：

一、不動產所有權的形態，有「單獨所有」及「共有」之分；而共有又可分為「分別共有」及「公同共有」。形成不動產共有的原因，如：繼承、共同投資…等。
            共有人如果不願繼續共有，可以透過分割，請求分割共有物。

法院公告筆錄載明不點交。民法第425條「買賣不破租賃」，法律為了保護經濟上的弱者(房客)；房東縱將房子出售他人，房客原有的租約不受影響，租期還有多久？租金月付多少？都不能改變，只是房東換人而已。得標人成為新房東，如果要求法院強制將房屋點交給得標人，就違反了民法第425條，所以拍賣時，法院一定會公告「第三人承租中，拍定後不點交」。

得標人如要房客提早交屋給他，這時就要與房客協商，取得對方的同意；甚至要貼補些搬遷費，來彌補搬家的麻煩與損失。

法院拍賣除了分「有點交」與「不點交」外，實際上點交與不點交還會互相有變化，目前拍賣案件點交狀況形形色色，較常見的幾種類型：

一．可確定點交

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法拍屋公告內容，總讓人傻傻分不清楚

問:經查法院的資料表示第三人○○○基於租貸關係占有中，租期自104 年7 月1 日起，迄107 年6月30日止，租金每月25,000元，現場為營業用。○○○係向第三人吳○○承租，原出租人為實質債務人蕭○○，原租約係自103 年9月15日至108 年6 月16日止。雖目前該租賃關係是除去狀態，但爾後有該命令業經撤銷或廢棄確定，則不點交！

答:這種筆錄內容是法院常見的筆錄內容之一，法院把公告內容刊登的模擬兩可。公告我們已經排除租賃關係了，但是如果有人異議就有可能變不點交(屆時法院不負責點交房屋交付給拍定人)，拍定人只能默許了~真是無言的結局。

通常這種情況~實務上:

買法拍頂樓留意增建是否列入

現場觀察堪用程度第3人出資興建不列入查封

2014年09月27日【蘋果地產】
位頂樓的法拍屋，若樓上有增建物，對許多投標人是種吸引力，因為其增建對樓下房子有防漏水、隔熱省電的功能。而多出的使用空間，自用、出租皆便利。專家提醒，若法拍屋公告的查封範圍有含增建，要注意是否點交，因並非所有增建物，都會列入查封範圍。

想投標法拍屋，除了到各法院公布欄瀏覽法拍屋資訊外，也可搜尋司法院法拍屋網站。任何一個法拍物件，幾乎都包括土地和建物。山水資產副總經理丁建生表示，法拍物件都是個別（土地、建物）出價，然後合併拍賣，而民眾也可從中瞭解，該物件是否含有頂樓增建

敦南藝術館3拍脫標~法拍不寂寞！高價宅有11個標封在最近真的算盛況啦！

發稿日期： 民國103年9月24日 台灣房屋加盟事業總部-智庫洪佩君
台北市敦化南路的知名豪宅國美敦南藝術館，今(24)日法院三拍，樓層10樓，面積169.56坪，底價1.4848億，下殺到每坪105萬元，
吸引11封標單搶標，最後由三家法人公司聯合以總價1.7611億，每坪127.3萬元拍走，溢價率18.6%。

台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，該豪宅今年8月遭法拍，一拍底價約2.32億，以流標收場，9月初進行二拍，底價打8折降至

俗話說「千金買厝，萬金買厝邊」，買房也要多關注鄰里千萬不要買錯邊哪~

嫌惡設施搬家行情漲 景美11號公墓一搬漲3成

發稿日期： 民國103年9月12日 智庫執行長 劉怡蓉

7月「價跌量盤」低單低總低坪產品有銷103-07-31
智庫發言人張旭嵐 經理江怡慧

台灣房屋統計內部成交資訊，六大都會區7月房市交易熱度，交易量較上月跌7.36%，其中高雄量跌最多，達15.27%，台中減11.25%，新竹減少7.4%；至於房價部分，平均下滑1.5%，台北價跌4.35%，台中減4.27%，桃園價跌3.3%，但高雄反價漲4.48%，新北平盤小漲0.51%。整體而言，7月全台房市呈現「量跌價盤」格局。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，打房政策影響購屋意願，加上七月底進入農曆鬼月淡季，各都皆出現明顯量跌，其中台中、高雄量跌價多，主要因為中南部房價基期低，負擔輕，屋主不急售，因此價格下修意願不高。台北市場買盤回歸自用族群，偏好低單價或低總價物件，因此成交價格下修，觀察成交總價帶，台北市1200-2500萬，新北市600-1500萬市場接受度高，成交機率大。

台灣房屋高雄建工店店東古幸福表示，過去三民區都是高雄銷售熱區，但下半年交易量趨緩，屋主不願降價，寧可轉賣為租，租金入袋，撐過房市低潮期。

處分法拍屋未報稅 補罰628萬-103-07-29
【中時電子報】記者張國仁／台北報導
台北市李姓婦人經由法院拍賣取得不動產，未列報財產交易所得，遭稅官查獲補稅419萬元且罰鍰209萬元，被法院判決敗訴確定；民眾取自法拍的不動產交易，宜特別注意是否應依稅法規定課稅，以免得不償失。

最高行政法院判決指出，個人向資產管理公司或銀行購入債權，於強制執行期間，以債權抵繳方式取得抵押物，和取得抵押物後再將它出售，屬於二階段不同的財產交易，二階段產生財產交易所得，本應分別在取得及處分抵押物年度，依所得稅法規定課徵綜合所得稅。

李婦申報民國98年度綜合所得稅，未列報處分債權損益的財產交易所得1,245萬元，經財政部賦稅署查獲，通報台北國稅局核定，歸戶核定綜合所得總額1,260萬元，補徵稅額419萬元，並按所漏稅額419萬元處0.5倍罰鍰209萬元。李婦不服，遂循序打起行政官司。

囤房族如何找出最佳節稅優惠-103-07-26
【地產專欄】徐佳馨
目前為了打房政策，政府除了緊縮銀根之外，也加速查稅與稅改的腳步，除了移轉稅之外，持有稅也成為積極調整的目標，特別是全國達13.8萬戶的多屋族，更是查稅的重點，在今年七月之後，查稅將會成為一大重點，多屋族要如何才能節稅，值得多費心思。

多屋族只能選擇3戶有優惠稅率

財政部日前宣布，非自住住家用房屋稅稅率7月起調高，自住屋上限3戶，持有住家還必須符合「無出租、以及為本人、配偶與未成年子女實際居住使用」的自住規定，而持有超過3戶的多屋族，在今年8月10日前將會收到輔導通知，讓多屋族自選擇名下哪3戶是可享優惠稅率的自住屋。

2014年07月25日17:50 【蘋果地產】

【洪安怡╱台北報導】500萬元入住北市，別說不可能！觀察北市各行政區今年5月最低成交紀錄，萬華區「巴黎大廈」有1戶5.98坪套房，總價210萬元成交，為北市最低總價，市中心的中正區，最便宜的套房也要900萬元，等於在中正區買1間套房，可以在萬華區買4間以上的套房，價差驚人。

萬華區「巴黎大廈」屋齡舊、價格低，今年5月售出1戶套房，總價僅210萬元。
生活機能弱難轉手

夫妻省贈與稅 小心轉手土增稅變多-103-07-26
2014年07月26日17:50 【蘋果地產】

【洪安怡╱台北報導】夫妻互贈房產可免徵贈與稅，也可申請不課徵土地增值稅(簡稱土增稅)。但專家提醒，課徵土地增值稅要看漲價數值，此次不課徵，可能導致下次移轉時，土地價值增加，造成稅率級距往上調，要繳的稅金不減反增。

夫妻賣屋要仔細規劃，善用相互贈與申請免課徵奢侈稅節稅。資料照片